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城镇化与房地产开发的十大关键点

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         1、城镇化是影响中国经济发展的"长周期因素",不能用于短期或中期获利

         城镇化概念最近政府提的很多,很多做地产开发的人也认为这是一个机会,未来空间非常大。 但我们判断一个市场发展趋势,应当分清楚影响市场的长周期、中周期、短周期的因素。城镇化是影响中国经济长周期的因素。我们都认可我国未来城镇化能达到70%或更高,但这需要一个很长的时间。在这个很长的时间当中,城镇化也不一定保持匀速上涨,甚至也会有反复。 中国历史上,城镇化也有过多次反复。中国历史上曾有过很多世界级特大城市,但从明清后,中国的社会以及城市实际上是在碎片化,城市化率在降低。中国解放后也经历过好几次逆城市化,上山下乡、三线建设,都是逆城市化。 所以,我们可以说城镇化趋势是确定的、前景是光明的,也会有开发带来很多发展机会,但是不能说,因为城镇化明年房价就一定涨。短期房价受很多其他因素影响:短周期因素(比如金融)和中周期因素(比如经济结构调整)。城镇化解决不了当前的市场问题也影响不了明年多少。

城镇化进程也会受到经济结构变化的直接影响,举例子说,80那年代乡镇企业改革,农业承包,那个时候是逆城镇化的;90年代国有企业改革又导致城市内企业的发展,经济重心重回城市;98年后房地产制度改革,导致了城市建设速度的提高,迅速提高了中国的城市化率增长速度,这个过程中最重要的影响因素是经济结构变化。

        2、城镇化不能是手段,把城镇化成了搂钱的耙子,经就念歪了

        有一个误区,很多人把"城镇化"当成了手段:通过成城镇化带动中国经济发展。事实上,城镇化首先是一个"结果",是与经济发展、经济结构、经济模式相适应的一个结果,可以说城镇化与经济之间有相互作用,但不能简单把城镇化当作是一个手段。只是单纯的把人聚集在城里,城里人有活路吗?有产业吗?有工业吗?一定不行。 比如英国城镇化是因为出现了工业大革命。因为纺织业起来了,所谓"羊吃人",人们因养家糊口的方式改变而聚集到城里,哪怕没有房子、露宿街头、环境很差。 产业调整才能出现城市结构的变化,妄想通过城市结构的变化去影响产业变化,难度非常大。正如芒福德所说:先有磁极,后有容器。 尤其针对农民收入问题,我更想说,绝对不能把城镇化当手段。

       3、承认农民土地产权是城镇化的关键步骤和最大阻力

        农民收入本身也是多种因素的"结果".从农业补贴工业"剪刀差",到集体土地、国有土地的政策鸿沟,都在政策上人为压低了农民收入。提高征地补偿、上社保,就能提高农民收入吗?大城市周边的农民可能因此而受,"拆迁富".即使拆迁征地中,政府占了大多数,开发商也拿走很多,农民只得到一点点,如果从农地到建设用地的转变带来的价值最够大,农民也是愿意的。偏远地方的农民收入问题能用同样方式解决吗?农地的变性如果不能带来足够大收益,增值部分又被政府、投资商拿走大部分,农民就会"拆迁穷".对更广大的农村地区,只有在资源分配中制度性倾斜,才能真正的解决农民收入问题。城镇化过程当中,承认农民的土地产权,可流动可抵押可贷款,给他权力,就意味着给他钱。所以城镇化过程中,制度是关键,而不是简单提供养老保障。也就是说,不是说给农民上保险就行,甚至短期解决就业也不够。如果简单以解决就业为目标,又面临一个巨大的麻烦。政府要调配资源,建立工厂,但工厂未必活得下来,企业不盈利很快农民又会面临失业。计划经济的后果大家都知道。但土地制度是宪法层面的,不容易解决。目前部分试点城市在尝试承认部分土地权益,但没有完全铺开。集体土地跟国有土地的这条鸿沟,直接导致了农民被剥夺的地位。只有从土地制度上改变,很多事情才会跟着变了。当然,由于"你知道"的原因,这也是现在最困难的问题。

      4、大城市的聚集还得继续

       简单的说,同样的500亩地有10个人耕种,一个人50亩,我能挣多少?但有100个人,一个人5亩,我能挣多少?所以,农村农业要发展,也离不开城市化的进程。所以当农村的人去到城里后,当地人少了,人均占有资源才能更多,资源分配自然平衡了,这个才是最根本的。而对于现代产业,大城市具有天然的效率优势,大城市的聚集、大城市群的发展,依然是农村发展的助力。

      5、地方政府容易出于利益考虑,把城镇化当成经济发展手段

        地方政府他觉得只要有投资了就有GDP,只要引进投资了就有收益,只要把土地拿过来,纳入到他的资产平台,就有额外的土地溢价。因为巨大的利益在里面,很多地方政府就会为了收入而城镇化。这不但是政绩,更是效益??⑸涛说玫酵恋?,可以满足政府要求、满足农民要求,引进产业,但产业未必是其真正目标,取得土地开发溢价才可能是其最看重的。然而,这种为城镇化而城镇化的模式世界少见,大多数城市都是自己长起来的。并且遵循着自身的发展规律。比如美国最早是城市化,因港而生、因矿而生,经济发展到一定程度又出现郊区化(城市中心环境不好,富有的人移居到乡下居?。?,继续发展又出现所谓市区"绅士化",随着政府改造城中心,恢复城市活力,富有的人回归城市,曼哈顿公园重新出现高端居住区。到了现代,又出现一种趋势:郊区出现高端化趋势(高端化郊区,房价产业收入都比城里高,小镇可能是总部小镇,最有影响力的科技企业都在外面,而不在城市中心,形成产业镇)。这个过程中,城市形态与产业变化是匹配的,在城中心金融机构、文化企业比较多,大学、科技总部多在郊区。是新兴科技企业导致了郊区高端化的出现,这一城市发展模式还是产业发展的一个结果,而不是一个手段。

      6、决定城镇化率水平的是产业结构

       世界发达社会通常都能达到70%多,其决定因素不在于人口密度等,而在于产业结构,第一、二、三产业的关系使得城乡比例会比较稳定。如果70%城镇化意味着3个人在城乡,7个人在城里,这就意味着3个人从事一产能养活7个人从事二三产,这是一种相对稳定的状态。虽然中国农业水平差一点,但一直是精耕细作,总体上来说不会差太多。

      7、决定城市形态的是产业模式

       很多地方在规划城市时,也会进行产业规划,但很多规划往往过于"理想",科技、文化、金融、高端制造业的设想遍布全国的大中小城市,但很多可能只是“图上画画,墙上挂挂”的“空想”. 第一个因素是地方城市自己的产业特点。比如说珠三角和长三角的产业密度高,城市群落密度高。大小城市之间的分界不明显,沿着道路出来会发现道路周边村镇和城市差不多。而在北京周边,因为北京过多的聚集了资源,反而导致周边城市难以发展。第二个因素是产业关联。为什么上海周边发展起来了?广州周边也发展起来了?这就是因为产业模式不一样。广州周边以轻工业、贸易为主,投资人大多是港资。港资进来要就近找便宜地。城里地贵,所以找城市周边,于是城市周边经济发展起来了。上海改革开放初期以乡镇企业为特色。乡镇企业的根本来就是在农村,加上当时上海国有企业制度未改,经营有问题,乡镇企业到上海挖个工程师、引进技术、购买设备,就发展起来了。这就是农村产业基础。 当前几大城市的发展动力是不一样的。正如我上文所说,城市的形态是背后是经济结构,经济模式决定城市形态。我们产业调整了,那城市形态也会自然调整的。 在这种情况下,我们如果要研究城市形态的话,就要考虑背后的经济产业模式。

      8、大城市甩出去的包袱中,可能藏着黄金

       出于竞争心理和本位主义,地方政府愿意把好东西引进来,不好的东西甩出去。比如北京因为影响环境和要发展楼宇经济而把批发市场甩出去,因为污染把首钢搬到曹妃甸去,从而达到了优化城市自身配置资源的目的。但是,即使这样,所以你甩出去的包袱中,依然可能包着黄金,藏着机会。没人看得清三个月以后的事。计划经济就是这样:想培养的企业都死了,不想培养的企业很有可能都起来了。 北京排斥的批发市场,也能形成巨大的产业区,比如香河家具城,已成为北方最大的家具产业集散地,有设计、有生产、有物流、有市场。这个不是政府规划的,政府没管,反而长得很好,把北京三四环的家具商场挤个稀烂。 作为地方城市,你只想要最好的,反而可能就死了。比如,大家都知道CBD国际总部最好,因为纳税额高、形象好、易管理、政府投入资源少而且收入高,所以地方政府都想发展楼宇经济,总部经济。但问题是这些最好的企业,他们想要什么? 我们想把民工赶出城市,但只要都赶出去了,城市生活成本就高了;楼宇多,交通压力就大了,总部为什么在这里呢?为什么不去郊区弄一个楼呢?正如经济林,品种太单纯了,有可能整个生态就被破坏了。 所以说,虽然看上去大家相互"甩包袱""扔垃圾",但是谁也不知道这些垃圾中明天会不会长出一棵摇钱树。所以本届政府说,要让市场配置资源,人为的配置往往行不通。

       未来,在京津冀地区,城市化的发展离不开跨区域的协调。比如很多城市服务管理跨区域、市政配套跨区域、轨道交通跨区域,这都会为周边带来机会。只要轨道开通,几十分钟能进城,不管你北京放不放手,自然环境好,有各种好条件,无论产业还是居住,那么所有机会都会来。这个过程实际是只要给一点阳光就能起来的。

      9、城镇化发展中,城市格局是不断变动的

       早年时候,北京的物流中心主要在北京亦庄东区。但城市发展至今,京津冀联系密切后,再从空间地理上来看,这是不合理的,因为亦庄更适合服务北京。 从京津冀的大空间上看,武清是区域的空间中心,交通便捷,就是更合适选择了。所以未来物流产业上,武清机会更大?;肪澈?,交通也方便,可以服务整个京津冀地区。这不是由单个地方政府决定的。 再比如涞水,现在很穷,但是有环境。将来路通了、交通好了,未来也有可能有高端研究机构愿意进驻。所以说,市场自己会配置资源。城市发展也要看产业模式,看从业人需要什么环境,这个是最关键。 城市的变化一定是经济结构变化导致的,哪里出现经济机会,哪里就会聚集人。 比如原来"火车拉来的城市"石家庄、钢铁产业新城包头、矿业新城淮南,这都是由产业带动而形成的城市。如果发展路径相反,先聚集一堆人,再创造市场和需求,那么难度就大了。没有这些经济机会,就会出问题。 但是可以预判,在经济机会上看,沿?;蛴兴说牡厍?,发展经济的成本会更低,经济发展会更有利。综观世界地图,经济发达城市大多聚集在距离海岸线150公里以内。在中国,东部也更适合经济发展。 而对于西部来说,人口可以外移,人口外移,原地区人口下降,那么人均产值就提高上去了。虽然不能形成特大城市,但可以出现资源城市、独立城市。因为产业不同,人口不同,会有不同的机会,所以未来收入还是会增加,不会一直穷下去。人随产业流动,也会达到均衡点。

胡焕庸线:

       地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线,这条线从黑龙江省瑷珲到云南省腾冲,大致为倾斜45度基本直线。线东南方36%国土居住着96%人口,自古以农耕为经济基??;线西北方人口密度极低,是草原、沙漠和雪域高原的世界,自古游牧民族的天下。因而划出两个迥然不同自然和人文地域。我的看法是,通过人随产业的移动来达到平衡,比生生在西部造出与东部和上海、北京一样的大都市、产业群,更加合理。 产业的配置是市场配置的,不会全听政府的,自有产业规律在起作用。

      10、政府在城镇化中所能起到的作用中国的城镇化,行政力量也会起一些作用

        因为政府掌握公共资源分配权。到现在为止,国内的很多产业资源和公共资源是行政化管理,而非市场化管理的。如果政府愿意在更大空间分配公共资源,那么短时间内也能促进区域发展。比如首都机场第二机场放在河北,再比如把轨道交通修到燕郊。但这个事情就需要地方政府之间沟通,这些资源不是市场能配置的。市场能配置的是产业、因公共、行政资源而生的生意机会等。 在以往,地方政府的考核制度导致了各地地方政府GDP至上,也形成了中国"政治企业家".最近新一届政府在改变考核制度,除了GDP之外,还要生态环境指标、政府债务、离任审计等,在转变过程当中。此外,各地政府间存在着竞争关系,抢税收的情况时有发生,对于某些地区,招商引资难也是当地政府非常大的困扰。地方政府之间都在博弈,这更影响资源分配。

政策溢价:

        因为特殊政策而带来的经济优势,比如开发区税收减免,如果全国都是开发区的时候,这个溢价就不存在了。深圳前海,上海自贸区,现在又全国都在争自贸区,未来这个政策溢价又会消失。到时候还是要靠市场调配。一方面要看市场力量,一方面要看政府力量,都不能忽视。比如公共资源配置,这些因素政府配置力量强一些,但是不是主要力量,看经济发展,还要依靠市场力量。(来源:地产杂志)