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城鎮化與房地產開發的十大關鍵點

欧兰斯 www.lxqdk.com.cn

         1、城鎮化是影響中國經濟發展的"長周期因素",不能用于短期或中期獲利

         城鎮化概念最近政府提的很多,很多做地產開發的人也認為這是一個機會,未來空間非常大。 但我們判斷一個市場發展趨勢,應當分清楚影響市場的長周期、中周期、短周期的因素。城鎮化是影響中國經濟長周期的因素。我們都認可我國未來城鎮化能達到70%或更高,但這需要一個很長的時間。在這個很長的時間當中,城鎮化也不一定保持勻速上漲,甚至也會有反復。 中國歷史上,城鎮化也有過多次反復。中國歷史上曾有過很多世界級特大城市,但從明清后,中國的社會以及城市實際上是在碎片化,城市化率在降低。中國解放后也經歷過好幾次逆城市化,上山下鄉、三線建設,都是逆城市化。 所以,我們可以說城鎮化趨勢是確定的、前景是光明的,也會有開發帶來很多發展機會,但是不能說,因為城鎮化明年房價就一定漲。短期房價受很多其他因素影響:短周期因素(比如金融)和中周期因素(比如經濟結構調整)。城鎮化解決不了當前的市場問題也影響不了明年多少。

城鎮化進程也會受到經濟結構變化的直接影響,舉例子說,80那年代鄉鎮企業改革,農業承包,那個時候是逆城鎮化的;90年代國有企業改革又導致城市內企業的發展,經濟重心重回城市;98年后房地產制度改革,導致了城市建設速度的提高,迅速提高了中國的城市化率增長速度,這個過程中最重要的影響因素是經濟結構變化。

        2、城鎮化不能是手段,把城鎮化成了摟錢的耙子,經就念歪了

        有一個誤區,很多人把"城鎮化"當成了手段:通過成城鎮化帶動中國經濟發展。事實上,城鎮化首先是一個"結果",是與經濟發展、經濟結構、經濟模式相適應的一個結果,可以說城鎮化與經濟之間有相互作用,但不能簡單把城鎮化當作是一個手段。只是單純的把人聚集在城里,城里人有活路嗎?有產業嗎?有工業嗎?一定不行。 比如英國城鎮化是因為出現了工業大革命。因為紡織業起來了,所謂"羊吃人",人們因養家糊口的方式改變而聚集到城里,哪怕沒有房子、露宿街頭、環境很差。 產業調整才能出現城市結構的變化,妄想通過城市結構的變化去影響產業變化,難度非常大。正如芒福德所說:先有磁極,后有容器。 尤其針對農民收入問題,我更想說,絕對不能把城鎮化當手段。

       3、承認農民土地產權是城鎮化的關鍵步驟和最大阻力

        農民收入本身也是多種因素的"結果".從農業補貼工業"剪刀差",到集體土地、國有土地的政策鴻溝,都在政策上人為壓低了農民收入。提高征地補償、上社保,就能提高農民收入嗎?大城市周邊的農民可能因此而受,"拆遷富".即使拆遷征地中,政府占了大多數,開發商也拿走很多,農民只得到一點點,如果從農地到建設用地的轉變帶來的價值最夠大,農民也是愿意的。偏遠地方的農民收入問題能用同樣方式解決嗎?農地的變性如果不能帶來足夠大收益,增值部分又被政府、投資商拿走大部分,農民就會"拆遷窮".對更廣大的農村地區,只有在資源分配中制度性傾斜,才能真正的解決農民收入問題。城鎮化過程當中,承認農民的土地產權,可流動可抵押可貸款,給他權力,就意味著給他錢。所以城鎮化過程中,制度是關鍵,而不是簡單提供養老保障。也就是說,不是說給農民上保險就行,甚至短期解決就業也不夠。如果簡單以解決就業為目標,又面臨一個巨大的麻煩。政府要調配資源,建立工廠,但工廠未必活得下來,企業不盈利很快農民又會面臨失業。計劃經濟的后果大家都知道。但土地制度是憲法層面的,不容易解決。目前部分試點城市在嘗試承認部分土地權益,但沒有完全鋪開。集體土地跟國有土地的這條鴻溝,直接導致了農民被剝奪的地位。只有從土地制度上改變,很多事情才會跟著變了。當然,由于"你知道"的原因,這也是現在最困難的問題。

      4、大城市的聚集還得繼續

       簡單的說,同樣的500畝地有10個人耕種,一個人50畝,我能掙多少?但有100個人,一個人5畝,我能掙多少?所以,農村農業要發展,也離不開城市化的進程。所以當農村的人去到城里后,當地人少了,人均占有資源才能更多,資源分配自然平衡了,這個才是最根本的。而對于現代產業,大城市具有天然的效率優勢,大城市的聚集、大城市群的發展,依然是農村發展的助力。

      5、地方政府容易出于利益考慮,把城鎮化當成經濟發展手段

        地方政府他覺得只要有投資了就有GDP,只要引進投資了就有收益,只要把土地拿過來,納入到他的資產平臺,就有額外的土地溢價。因為巨大的利益在里面,很多地方政府就會為了收入而城鎮化。這不但是政績,更是效益??⑸濤說玫酵戀?,可以滿足政府要求、滿足農民要求,引進產業,但產業未必是其真正目標,取得土地開發溢價才可能是其最看重的。然而,這種為城鎮化而城鎮化的模式世界少見,大多數城市都是自己長起來的。并且遵循著自身的發展規律。比如美國最早是城市化,因港而生、因礦而生,經濟發展到一定程度又出現郊區化(城市中心環境不好,富有的人移居到鄉下居?。?,繼續發展又出現所謂市區"紳士化",隨著政府改造城中心,恢復城市活力,富有的人回歸城市,曼哈頓公園重新出現高端居住區。到了現代,又出現一種趨勢:郊區出現高端化趨勢(高端化郊區,房價產業收入都比城里高,小鎮可能是總部小鎮,最有影響力的科技企業都在外面,而不在城市中心,形成產業鎮)。這個過程中,城市形態與產業變化是匹配的,在城中心金融機構、文化企業比較多,大學、科技總部多在郊區。是新興科技企業導致了郊區高端化的出現,這一城市發展模式還是產業發展的一個結果,而不是一個手段。

      6、決定城鎮化率水平的是產業結構

       世界發達社會通常都能達到70%多,其決定因素不在于人口密度等,而在于產業結構,第一、二、三產業的關系使得城鄉比例會比較穩定。如果70%城鎮化意味著3個人在城鄉,7個人在城里,這就意味著3個人從事一產能養活7個人從事二三產,這是一種相對穩定的狀態。雖然中國農業水平差一點,但一直是精耕細作,總體上來說不會差太多。

      7、決定城市形態的是產業模式

       很多地方在規劃城市時,也會進行產業規劃,但很多規劃往往過于"理想",科技、文化、金融、高端制造業的設想遍布全國的大中小城市,但很多可能只是“圖上畫畫,墻上掛掛”的“空想”. 第一個因素是地方城市自己的產業特點。比如說珠三角和長三角的產業密度高,城市群落密度高。大小城市之間的分界不明顯,沿著道路出來會發現道路周邊村鎮和城市差不多。而在北京周邊,因為北京過多的聚集了資源,反而導致周邊城市難以發展。第二個因素是產業關聯。為什么上海周邊發展起來了?廣州周邊也發展起來了?這就是因為產業模式不一樣。廣州周邊以輕工業、貿易為主,投資人大多是港資。港資進來要就近找便宜地。城里地貴,所以找城市周邊,于是城市周邊經濟發展起來了。上海改革開放初期以鄉鎮企業為特色。鄉鎮企業的根本來就是在農村,加上當時上海國有企業制度未改,經營有問題,鄉鎮企業到上海挖個工程師、引進技術、購買設備,就發展起來了。這就是農村產業基礎。 當前幾大城市的發展動力是不一樣的。正如我上文所說,城市的形態是背后是經濟結構,經濟模式決定城市形態。我們產業調整了,那城市形態也會自然調整的。 在這種情況下,我們如果要研究城市形態的話,就要考慮背后的經濟產業模式。

      8、大城市甩出去的包袱中,可能藏著黃金

       出于競爭心理和本位主義,地方政府愿意把好東西引進來,不好的東西甩出去。比如北京因為影響環境和要發展樓宇經濟而把批發市場甩出去,因為污染把首鋼搬到曹妃甸去,從而達到了優化城市自身配置資源的目的。但是,即使這樣,所以你甩出去的包袱中,依然可能包著黃金,藏著機會。沒人看得清三個月以后的事。計劃經濟就是這樣:想培養的企業都死了,不想培養的企業很有可能都起來了。 北京排斥的批發市場,也能形成巨大的產業區,比如香河家具城,已成為北方最大的家具產業集散地,有設計、有生產、有物流、有市場。這個不是政府規劃的,政府沒管,反而長得很好,把北京三四環的家具商場擠個稀爛。 作為地方城市,你只想要最好的,反而可能就死了。比如,大家都知道CBD國際總部最好,因為納稅額高、形象好、易管理、政府投入資源少而且收入高,所以地方政府都想發展樓宇經濟,總部經濟。但問題是這些最好的企業,他們想要什么? 我們想把民工趕出城市,但只要都趕出去了,城市生活成本就高了;樓宇多,交通壓力就大了,總部為什么在這里呢?為什么不去郊區弄一個樓呢?正如經濟林,品種太單純了,有可能整個生態就被破壞了。 所以說,雖然看上去大家相互"甩包袱""扔垃圾",但是誰也不知道這些垃圾中明天會不會長出一棵搖錢樹。所以本屆政府說,要讓市場配置資源,人為的配置往往行不通。

       未來,在京津冀地區,城市化的發展離不開跨區域的協調。比如很多城市服務管理跨區域、市政配套跨區域、軌道交通跨區域,這都會為周邊帶來機會。只要軌道開通,幾十分鐘能進城,不管你北京放不放手,自然環境好,有各種好條件,無論產業還是居住,那么所有機會都會來。這個過程實際是只要給一點陽光就能起來的。

      9、城鎮化發展中,城市格局是不斷變動的

       早年時候,北京的物流中心主要在北京亦莊東區。但城市發展至今,京津冀聯系密切后,再從空間地理上來看,這是不合理的,因為亦莊更適合服務北京。 從京津冀的大空間上看,武清是區域的空間中心,交通便捷,就是更合適選擇了。所以未來物流產業上,武清機會更大?;肪澈?,交通也方便,可以服務整個京津冀地區。這不是由單個地方政府決定的。 再比如淶水,現在很窮,但是有環境。將來路通了、交通好了,未來也有可能有高端研究機構愿意進駐。所以說,市場自己會配置資源。城市發展也要看產業模式,看從業人需要什么環境,這個是最關鍵。 城市的變化一定是經濟結構變化導致的,哪里出現經濟機會,哪里就會聚集人。 比如原來"火車拉來的城市"石家莊、鋼鐵產業新城包頭、礦業新城淮南,這都是由產業帶動而形成的城市。如果發展路徑相反,先聚集一堆人,再創造市場和需求,那么難度就大了。沒有這些經濟機會,就會出問題。 但是可以預判,在經濟機會上看,沿?;蠐興說牡厙?,發展經濟的成本會更低,經濟發展會更有利。綜觀世界地圖,經濟發達城市大多聚集在距離海岸線150公里以內。在中國,東部也更適合經濟發展。 而對于西部來說,人口可以外移,人口外移,原地區人口下降,那么人均產值就提高上去了。雖然不能形成特大城市,但可以出現資源城市、獨立城市。因為產業不同,人口不同,會有不同的機會,所以未來收入還是會增加,不會一直窮下去。人隨產業流動,也會達到均衡點。

胡煥庸線:

       地理學家胡煥庸在1935年提出的劃分我國人口密度的對比線,這條線從黑龍江省璦琿到云南省騰沖,大致為傾斜45度基本直線。線東南方36%國土居住著96%人口,自古以農耕為經濟基??;線西北方人口密度極低,是草原、沙漠和雪域高原的世界,自古游牧民族的天下。因而劃出兩個迥然不同自然和人文地域。我的看法是,通過人隨產業的移動來達到平衡,比生生在西部造出與東部和上海、北京一樣的大都市、產業群,更加合理。 產業的配置是市場配置的,不會全聽政府的,自有產業規律在起作用。

      10、政府在城鎮化中所能起到的作用中國的城鎮化,行政力量也會起一些作用

        因為政府掌握公共資源分配權。到現在為止,國內的很多產業資源和公共資源是行政化管理,而非市場化管理的。如果政府愿意在更大空間分配公共資源,那么短時間內也能促進區域發展。比如首都機場第二機場放在河北,再比如把軌道交通修到燕郊。但這個事情就需要地方政府之間溝通,這些資源不是市場能配置的。市場能配置的是產業、因公共、行政資源而生的生意機會等。 在以往,地方政府的考核制度導致了各地地方政府GDP至上,也形成了中國"政治企業家".最近新一屆政府在改變考核制度,除了GDP之外,還要生態環境指標、政府債務、離任審計等,在轉變過程當中。此外,各地政府間存在著競爭關系,搶稅收的情況時有發生,對于某些地區,招商引資難也是當地政府非常大的困擾。地方政府之間都在博弈,這更影響資源分配。

政策溢價:

        因為特殊政策而帶來的經濟優勢,比如開發區稅收減免,如果全國都是開發區的時候,這個溢價就不存在了。深圳前海,上海自貿區,現在又全國都在爭自貿區,未來這個政策溢價又會消失。到時候還是要靠市場調配。一方面要看市場力量,一方面要看政府力量,都不能忽視。比如公共資源配置,這些因素政府配置力量強一些,但是不是主要力量,看經濟發展,還要依靠市場力量。(來源:地產雜志)

 

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